马卡蒂中心商务区（CBD） 的豪华三居室公寓单元的均匀价格在2019年微升0.87％至每平方米232,000 PHP（4,488美元），较去年同期显著放缓。根据高力国际（Colliers International）的数据，2018年同比增长15.55％，是2009年以来最低的表现。实际上，按通货膨胀调度后，去年价格同比低落了1.03％。
按季度打算，马卡蒂中心商务区的公寓价格在2019年第四季度上涨了9.43％（经通胀调度后为8.27％）。
菲律宾从2010年到2018年经历了房价上涨，马卡蒂中心商务区价格上涨了近132％。但由于海内经济放缓，加上中美贸易战，去年房地产市场急剧放缓。
然而，全国范围内房价强劲增长仍在连续。根据该国央行Bangko Sentral ng Pilipinas（BSP）的数据，在截至2019年第三季度的一年中，全国住宅房地产价格指数飙升了10.4％（经通胀调度后为10％）。该指数在2019年第三季度较上一季度强劲增长9.5％（经通胀调度后为8.9％）。每个季度发布的住宅房地产价格指数基于银行对住宅房地产贷款的报告。
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2019年第三季度，公寓单元的同比价格增长最强劲，达到29.1％（经通胀调度后为28.6％）截至2019年第三季度的一年中，独立式住宅/独栋房屋的价格温和上涨2.4％（经通胀调度后为2.1％）2019年第三季度复式房价同比飙升24.8％（经通胀调度后为24.4％）同期联排别墅价格上涨6％（经通胀调度后为5.7％）但是，由于环球不愿定性持续存在，以及由于COVID-19危急的加重而带来的进一步打击，估量房地产市场今年将急剧放缓，由于潜在的购房者有望在短期内采纳“不雅观望”的态度。
菲律宾的经济增长在2018年增长6.2％之后，在2019年放缓至5.9％的八年低位，这紧张是由于中美贸易战导致了2019年国家预算的履行延迟以及环球市场疲软。最近，国际货币基金组织（IMF）将菲律宾的2020年增长预测坚持在6.3％，只管估量COVID-19爆发会对旅游业产生负面影响。政府更加乐不雅观，估量今年经济增长6.5％至7.5％。
菲律宾住宅物业仍低于亚洲危急前的价格！令人惊异的是，只管价格大幅上涨，但菲律宾住房市场仍未能从1997年亚洲金融危急后的崩溃中规复过来。在1997年至2004年之间，豪华公寓价格下跌了28％（经通货膨胀成分调度后为52％），是受亚洲金融危急影响的所有国家中最大的房地产崩盘。
以目前的价格打算，租金和财产代价都已经远远高于1997年的水平。然而，以通货膨胀成分调度后的实际价格打算，2019年的住宅房地产价格仍比亚洲金融危急前的水平低10％。
房地产投资相信法的全面履行以推动房地产市场
2020年1月20日，政府终极发布了经修订的2009年房地产投资相信法履行细则（IRR），取消了严格的税收和最低公有制哀求，阻挡了REIT的广泛利用。
这将使公司可以将房地产资产作为独立工具在菲律宾证券交易所上市。高力认为，它将重新定义菲律宾房地产市场。“这种履行很可能会发展该国的房地产和成本市场，”高力表示。“房地产投资相信基金还应促进对经济产生重大乘数效应的建筑和根本举动步伐部门。”
公寓供应持续增长根据Colliers的数据，马尼拉大都会区中心商务区的公寓总库存在2019年达到130,090套，同比增长9.4％，继2018年同比增长11％之后。2019年完成了11,200辆汽车，比2018年的11,800辆有所低落，但仍比过去十年的年均匀7,500辆有所增加。
Bonifacio堡已完成的紧张住宅项目是Montane（781个单位），Tron Towers T3（548个单位）和Uptown Parksuites T1（712个单位）。在马尼拉湾区，Pixel Residences增加了170个单位。其他已完成的项目包括罗克韦尔的洛林大道（269个单位）；马卡蒂的花园塔1（340个单位）; 和阿拉邦的South Key Place（203个单位）。
海湾地区的几个共管公寓项目提前完成，开拓商捉住了离岸博彩业员工的强劲需求。据高力国际（Colliers）称，湾区估量将是2020年顶级公寓市场，只管博尼法西奥堡（Fort Bonifacio）因其高端阛阓，餐厅，办公楼和国际学校而仍旧是首选的居住地点。
根据Colliers的估计，Fort Bonifacio和湾区将在2020年至2022年间完成80％的竣工。
总体而言，到2022年底，马尼拉大都会的公寓库存估量将达到158,300套，比去年增加约22％。
马尼拉大都会住宅位置2019年2022年的预测变革百分比海湾地区22,43041,73086.0阿拉邦4,4305,65027.5博尼法西奥堡37,29041,72011.9罗克韦尔中央5,2705,81010.2奥提加斯中央18,73020,1907.8马卡蒂中心商务区28,22029,3504.0阿拉内塔中央4,5504,5500.0伊士活市9,1709,2901.3总130,090158,29021.7资料来源：高力国际
住宅培植活动薄弱菲律宾统计局（PSA）的 数据显示，全国范围的住宅培植实际上很薄弱，2019年获批的住宅建筑容许总数同比低落0.4％至114,449单位。
利用其他指标时，建筑行业的劣势更加明显：
住宅建筑容许证的建筑面积同比低落10.1％至18,690,998平方米。住宅建筑容许证的总代价同比低落7.7％至2,100亿菲律宾比索（40.7亿美元）。在截至2019年第四季度的一年中，该国约83.5％的住宅建筑为单一类型的房屋。
住宅租金上涨；空缺率低落
仲量联行（Jones Lang La Salle）的数据显示，由于本地和国外需求强劲以及空置率低落， 马尼拉大都会地区的住宅租金在2019年第四季度环比增长1.9％。事实上，根据Colliers的数据，2019年第四季度，罗克韦尔，马卡蒂中心商务区和博尼法西奥堡的黄金三居室单元的均匀租金比上一季度增长了3.5％。
在2019年期间，一些中心商务区的租金大幅上涨：
在塔吉市，每月住宅租金比上一季度猛增45.6％，达到每平方米均匀1,310菲律宾比索（25.4美元）。在马卡蒂市，每月住宅租金环比增长18.5％至每平方米1,185 PHP（US $ 23）。在帕赛市，每月住宅租金环比低落20.7％，至每平方米均匀PHP 1070（US $ 21）。“由于紧张CBD中次级单元的持续租赁，我们看到2020年至2022年的租金增长将保持持续的步伐，” Colliers说，“我们看到与POGO办事处互补的住宅塔楼的租金将加速增长。”
高力国际预测，从2020年到2022年，马尼拉大都会地区的均匀租金将每年增长7.5％。
住宅租赁，2019年第四季度每月租金位置每平方米PHP每平方米美元塔吉市700 – 1,92014 – 37马卡蒂市510 – 1,86010 – 36帕赛市530 – 1,61010 – 31奎松市260 – 1,4705 – 29帕拉纳克市280 – 1,4505 – 28文珍俞巴市650 – 1,41013 – 27帕西格市250 – 1,3805 – 27马尼拉市330 – 1,1406 – 22曼达卢永市320 – 1,1106 – 22资料来源：仲量联行环球房地产指南
仲量联行（Jones Lang LaSalle）的数据显示，马尼拉大都会区的整体空置率从上一季度的3.2％降至2019年第四季度的2.9％。奎松市的空置率最低，仅为2019年第四季度的1.5％，其次是帕拉纳克市（1.6％），马尼拉市（1.8％）和帕赛市（1.9％）。
总租金收益率仍旧很高，但要戒备税收根据《环球房地产指南》的研究，马尼拉大都会区的总租金收益率仍旧很高，从最小的45平方米公寓单元到7.01％。至80平方米的7.16％公寓。
这些收益不包括税费和其他用度。它们适用于高端区域：马卡蒂中心商务区，奥提加斯中心商务区，罗克韦尔，堡垒和伊斯特伍德城。
这并不虞味着外国投资者一定要急于投资马尼拉，由于交易税（称为“成本利得税”，但实际上并非如此）和（如果适用）适用于非居民投资者的官方所得税税率是高。
减少紧张利率，采纳其他货币宽松方法继中心银行试图缓解COVID-19大盛行带来的经济影响之后，英国央行在2月份下调了25个基点后 ，在2020年3月，BSP将其政策利率下调了50个基点，至3.25％。隔夜贷款和回购贷款（RF）和存款贷款也分别减少至3.75％和2.75％。
这是央行连续第五次放宽宽松政策，肃清了2018年为遏制通胀而施加的175个基点的加息。
此外，BSP还宣告了其他方法，包括“有时限”和暂时放宽中心银行关于银行报告的规则，打算银行准备金的罚款以及对唯一客户的借款限额。此外，再贴现贷款已减少至零。
BSP行长本杰明·迪克诺（Benjamin Diokno）表示：“金融委员会指出，只管履行检疫方法可能有助于减缓病毒的传播，但对家当和私人支出的毁坏可能会在短期内降落经济增长。” “此外，COVID-19同样削弱了环球经济的前景，这可能对旅游业和贸易，外洋菲律宾侨汇和外国投资产生负面影响。”
抵押市场仍旧很小严重的问题阻碍了抵押贷款市场的增长。很少有大型银行供应住房贷款。只管现在理论上供应了90％的贷款对代价比率，并且贷款期限可以长达30年，但实际上大多数贷款都是短期的。银行保持当心是由于地皮所有权和登记问题普遍存在，以及由于该国法院制度非常薄弱而导致止赎程序的漫长拖延。因此，批准贷款申请须要很永劫光。此外，银行间串通的征象普遍存在：不同银行的贷款条款和条件非常相似。
购房者还面临高昂的交易本钱，腐败和繁文tape节，假地契和不合标准的建筑老例。其余，弘大的非正式住房部门及其勉励方法使中低收入家庭购买或租用房产的吸引力降落。
由于这些成分，住宅按揭贷款占GDP的比例仍旧很小，在2019年约占GDP的4.1％，比2009年占GDP的2.03％略有增加。菲律宾的大多数房屋以现金或预售的办法出售，与开拓商供应融资。
根据BSP的数据，2019年，住宅房地产未偿还贷款总额较上年同期增长13％，达到7639.8亿比索（148.2亿美元）。
当前，紧张商业银行收取的一年期固定贷款的住房贷款利率从5％到8％，十年期固定抵押的利率从8％到10％。
马尼拉的细分市场降落收入规模令人担忧。
马尼拉的住房市场可分为三个可细分的部分：
高端。当地的高收入人士和外籍人士霸占了这一部分。中间层。中端公寓行业，每月摊销约10,500菲律宾比索（200美元），目前须要可分配的收入超过34,962菲律宾比索（680美元），才能得到200万比索（38,800美元）的住房贷款。该细分市场已成为许多开拓商的目标市场，并且对外洋外国工人（OFW）有吸引力。低端。这便是人口的居住地。我们认为中间层供应过剩。这些低层中产阶级公寓楼开拓项目中，有许多的收受接管率很低。
供需不匹配菲律宾OFW在国外事情的任何城市中的任何“巴里奥嘉年华”都以Megaworld，DMCI，Ayala Land等开拓商的公寓产品为主。菲律宾是天下上最大的汇延接收国之一，有1,020万菲律宾海外侨民。在环球210个国家和地区生活和事情的工人（OFW），个中47％为永久移民，41％为临时移民，别的为“非正规移民”。根据外洋菲律宾委员会（CFO）的数据，在永久性的外洋菲律宾人中，有65.2％居住在美国，其次是加拿大（13.1％），欧洲（7.1％），澳大利亚（6.8％）和日本（3.4％）。。
2019年，现金汇款总额达到创记录的301.3亿美元（约占GDP的8.5％），同比增长4.11％。
据天下银行估计，这些汇款中有60％直接或间接汇入房地产部门。这些OFW汇款为马尼拉大都会附近的地区（如卡维特，八打雁和拉古纳省）的中低端住宅物业市场，住房项目和中等规模细分市场供应了动力。
根据菲律宾住房和地皮利用监管局的数据，从2001年1月至2014年3月，马尼拉大都会建造了452,198套公寓。近年来，公寓库存进一步增加，2015年有67,699套被容许出售，共计99,524套Jones Lang LaSalle表示，在2016年和2017年的104,196辆。马尼拉大都会在2019年完成了23,000辆，继2018年完成了35,700辆。新供应紧张来自奎松市和塔吉格市。
NCR人口中约有807,496个家庭或27.5％的可支配收入高于34,962菲律宾比索（680美元），这是每月能够支付10,500菲律宾比索（200美元）所需的收入。10,500菲律宾比索（200美元）是200万比索（38,800美元）住房贷款的最低每月还款额，可容纳90％LTV的贷款利率，年利率5.375％，贷款期限为30年。
因此，对付所有这些能够包袱得起租金或购买用度的新建公寓（我们根据购买案例进行打算，但考虑到当前的利率，租金可能会更昂贵），因此，大多数拥有容纳他们的能力将须要购买或租用一个单元，以便占用可用的公寓单元。
考虑到这些家庭中许多已经拥有房屋，以是这些数字是有问题的。天下银行仅假设这些有能力的终极用户中有10％是潜在的终极用户，表明供过于求。
在可包袱性方面，房地产开拓商建造的中端公寓数量超出了当地菲律宾人所能承受的范围。许多购买者是OFW，导致需求和供应之间不匹配。
从2009年到2019年，汇款的年均增长率仅为5.7％，而从2002年至2009年，汇款的年均增长率为15.5％。
严格实行农人工权利法案；东道国的政治不愿定性；和发达经济体的放缓。“包袱得起的”住房短缺菲律宾的低端住房需求巨大。根据细分与住房开拓商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，该国的住房短缺量约为400万套。个中大多数将须要社会化的住房-售价低于450,000菲律宾比索（8,700美元）的单位。在马尼拉大都会地区，多达30万户家庭居住在非正式和半不居住的住房中，占马尼拉总人口的8.7％。这些人生活在恐怖的环境中。许多其他人生活条件很差。
为了知足这些家庭的需求，政府开始履行“国家住房操持”，为非正式定居者和其他收入不敷以按现行市场价格出租或购买房屋的家庭供应住房。
可以购买社会化住房或价格低于450,000菲律宾比索（8,700美元）的住房，每月分期偿还PHP2,302（45美元）。Pag-Ibig基金（菲律宾语为“爱”一词），该国的国有和补贴住房贷款供应者，为社会化住房供应30年固定利率3％。
问题在于，这些低端住房常日不事情。
菲律宾比索加强菲律宾比索在最近几个月中不断增长，兑美元汇率升值约6.3％，从2018年9月的53.986比索= 1美元的汇率到2020年2月的50.784比索= 1美元的汇率。从2015年到2018年，比索对美元的贬值幅度为16％。
PSA称，2019年该国贸易逆差为370.5亿美元，低于2018年创记录的435.3亿美元的缺口，但仍高于2017年的273.8亿美元和2016年的267亿美元。
2019年出口同比小幅增长1.5％至703.3亿美元，而入口低落4.8％至1073.7亿美元。
结果，2019年的常常账户赤字降至56亿美元，低于GDP的2％。但据BSP的丹尼斯•拉皮德（Dennis Lapid）称，由于政府入口商品以翻修该国的根本举动步伐，CA今年的赤字估量将增至84亿美元，约占GDP的2.1％。
2020年2月，由于环球原油价格下跌，该国的通货膨胀率从上个月的2.9％和一年前的3.8％降至2.6％。但这仍在政府设定的2％至4％的目标范围内。
BSP预测今年的通胀率将从2019年的2.5％，2018年的5.2％，2017年的2.9％，2016年的1.3％和2015年的0.7％降至3％，
经济增长放缓；前景不愿定菲律宾的经济增长在2018年增长6.2％之后，在2019年放缓至5.9％的八年低位，这紧张是由于中美贸易战导致了2019年国家预算的履行延迟以及环球市场疲软。但这仍旧使该国成为新兴亚洲增长最快的经济体之一。
根据贸易和工业部（DTI）的数据，2019年 外国游客入境人数同频年夜幅增长15.2％，达到约826万人。韩国仍旧是该国最大的旅游市场，市场份额为24％，其次是中国（21.1％），美国（12.8％），日本（8.3％）和台湾（4％）。
最近，国际货币基金组织（IMF）将菲律宾的2020年增长预测坚持在6.3％，只管估量COVID-19爆发会对旅游业产生负面影响。政府更加乐不雅观，今年的经济增长目标为6.5％至7.5％。
但是，鉴于COVID-19大盛行使全体国家目前处于灾害状态，因此这些预测现在彷佛不可行。最近，马尼拉大都会和全体吕宋岛也被置于“加强社区隔离”之下，以遏制这种传染病。取消学校数周，命令公务员和私人雇员在家事情，跨境流动受到限定，除了那些被认为是必需品的企业之外，其他企业也被关闭。
PSA称，2020年1月，全国失落业率达到5.3％，与去年同期持平。从2016年到2019年，均匀失落业率从2006-15年的7.2％和2000-5年的11.4％降至5.4％。
失落业人数从一年前的228万增加到239万。
得益于上届政府的社会经济改革，菲律宾经济在2010年至2016年期间年均增长6.3％。前总统贝尼尼奥（Noynoy）阿基诺三世（总统2010年6月-2016年6月）发起了一场无保留禁止的反腐败运动，这震荡了外国投资者，并使消费者信心激增。菲律宾的投资评级已由穆迪，标准普尔和惠誉评级上调至投资等级。菲律宾的竞争力大幅提升，在2015-16年度环球竞争力指数中，在140个经济体中排名第47位，高于2014年的52个，2013年的59个和2012年的65个。
但是，近年来该国的竞争力一贯不才降。它的竞争力排名在2016年下滑至第57位，在2017年和2018年下滑至第56位，在2019年排名降至第64位。
在2016年5月的总统选举中，前达沃市市长罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）赢得了压倒性胜利，他利用对不平等征象日益严重的不满和阿基诺（Aquino）选任继任者马·罗哈斯（Mar Roxas）无能为力。杜特尔特誓言要为所有菲律宾人带来进步，肃清政府腐败并大幅度减少犯罪，特殊是利用造孽毒品。只管政府的“禁毒战役”引起了很大争议，导致7,000多名菲律宾人丧生，但根据社会气候站（SWS）的调查，杜特尔特的净信赖等级仍旧是“精良”或“非常好”。
杜特尔特（Duterte）推动宪章变更以从当前的单一制转向联邦政府制的主见也引起了很大争议。
杜特尔特的“建造，建造，建造”根本举动步伐操持得到了改进去年，杜特尔特总统年夜志勃勃的1800亿美元的“建造，建造，建造”根本举动步伐操持遭到鞭笞，缘故原由是声称75个旗舰项目中只有9个已经开始培植。进展缓慢的紧张缘故原由是繁文tape节，方案不善，通畅权问题，本钱超支和工程问题。
作为回应，政府修正了清单，并报废了被认为“昂贵且具有寻衅性”的物品。在最初的75个项目中，新列表现在包括100个精益项目，个中公私伙伴关系的比例更高。
杜特尔特总统于2016年制订的“建造，建造，建造”操持旨在通过推出各种项目来实现该国根本举动步伐的当代化，包括新机场，铁路，快速公交，道路和桥梁，海港，能源举动步伐，水资源项目和灌溉系统以及防洪举动步伐等。
政府的经济经理估量，这100个项目中的一半将在2022年6月（杜特尔特任期结束）之前完成。这意味着他将把他的继任者留在管道中剩余的一半项目中。
估量这些项目将坚持强劲的经济增长，到2022年，将每年的根本举动步伐支出增加约GDP的3％至7％。
绝不奇怪，菲律宾政府去年打破了预算赤字上限，由于支出超过了目标，并超过了收入的增长。根据美国财政部的数据，2019年财政赤字达到6602亿菲律宾比索（128亿美元），较上年同期的5583亿菲律宾比索（103亿美元）的缺口增长了18.3％。
以赤字占GDP的百分比计，2019年赤字相称于GDP的3.55％，超过了当年3.25％的目标。
